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焦点丨从不愁卖到求着买:杭州楼市交易创20个月

焦点丨从不愁卖到求着买:杭州楼市交易创20个月

详细介绍

  国庆节后的一个多月时间,李平(化名)收到了5通来自杭州不同售楼处打来的电话,内容大体相似,“李小姐,我们现有XX套优质房源,是否有兴趣来看一下,不用摇号。”

  李平虽工作、生活在上海,但在杭州楼市最火热的阶段也曾去看过几个当地热销的项目,动了在杭州置业的心思,只是随着摇号等楼市新政出台便打消了这个念头。从售楼处置业顾问热情的语气中,李平感受到,现在杭州楼市的氛围与先前火爆时期的状态已大不相同。

  9月开始杭州楼市就已有了降温的迹象,到10月,这一趋势愈演愈烈,楼市甚至比当地天气更早一步入冬。此前一直人流不断的各大售楼处开始变得冷清,置业顾问们开始掏出手机,拨出一通通推销电话。

  的确,如今楼市的巨大反转正在杭州悄然上演。据浙报传媒600633股吧)地产研究院统计,2018年10月,杭州市区总计成交商品房7790套,为近20个月以来的成交新低。同时,商品房成交量也创下了近6年来的同期最差成绩。“银十”旺季成交不但不理想,甚至比2月这样的淡季成交量还低,对于杭州而言实属反常。

  在杭州楼市成交明显下降的背后,还有多个新开项目笼罩在去化困难的“沼泽”中无法自拔,甚至有“流摇”现象频频发生,与之前热销项目的“万人摇”形成巨大反差。

  从4月25日杭州首个项目摇号开盘至今,杭州的购房“摇号时代”已开启半年有余,“流摇”也并非新鲜事。早在5月29日,杭州就出现了第一个“流摇”项目。位于临安的“苕溪壹号”在当期开盘136套小高层房源,均价在19185元/平方米,由于登记人数不足,摇号中签率高达256.60%。从此,杭州市临安区的楼市持续降温,相继出现“流摇”楼盘。

  值得注意的是,在9月之前,杭州“流摇”的项目主要集中在临安和富阳,以及市区总价在千万元以上的排屋别墅产品。但9月以来,新开项目“流摇”的频率增加,“流摇”项目位置开始向市中心延展。到10月,甚至出现面积90平方米左右的刚改项目也陷入窘况。

  例如,位于钱江新城江河汇流区的金隅中铁诺德·都会森林,首次开盘226套房源,均价58865元/平方米,仅有194户家庭登记。而位于萧山市北板块的新城瓂隽·公馆,近期加推80套房源,均价31356元/平方米,最终申购家庭登记总数为零。

  据网上公开数据不完全统计,截止到10月31日,杭州8月10盘“流摇”,9月“流摇”13盘,到了10月“流摇”的项目突破了20个。杭州从摇号开始至10月底,已有49个项目遭遇“流摇”。

  甚至在“流摇”的重灾区还出现了同一项目先后两次“流摇”的情况。碧桂园中梁·凤鸣公馆项目在10月13日开盘18套小高层房源,仅有17组客户登记,中签率达105.90%。随后10月28日,该项目再次开盘21套同类型房源,情况更加冷清,最终仅有4组客户登记,中签率飙升至525.00%。

  除了临安,良渚板块在经历过融信澜天和万科未来城两个“万人摇”红盘开盘后,区域内同类型产品去化遭遇重创。尤其是在售及待售的洋房和排屋类产品,中签率一路走高。以中粮梦栖祥云为例,该项目首次开盘中签率为16.9%,第二次开盘中签率攀升至67.4%,而近期的一次加推已不再需要摇号。

  除了“流摇”项目数量明显增加,杭州还有一部分项目虽然并未“流摇”,但摇号中签率有所提升。有公开数据统计,10月,杭州市区的新房摇号平均中签率为67%,环比9月上涨了约16%,持续创下摇号新政以来的中签率新高。

  在政策松动及资金宽松背景下之下,杭州楼市自2015年起明显回暖,2016年商品房月均成交同比大增45%,创历史新高。随后,受9月限购限贷等调控政策的影响,火爆的市场趋于稳定。不过尽管2017年杭州的月均成交面积略降至126.7万平方米/月,但仍处于历史第二高水平。

  2018年前4个月市场续热后,公证摇号规定进入市场,整体局面依旧积极。可到了下半年,杭州购房者对市场的预期改变明显,个别项目的去化危机,更是让杭州楼市的氛围急转直下。

  一位长期关注杭州楼市的业内人士认为,很明显目前购房者的观望情绪越来越浓,很多想出手的也会因为市场成交的下滑开始犹豫,同时“流摇”也在加速楼市降温。在此背景下,配套不够成熟、完善板块的短板会更加明显,面对购房者挑剔的眼光和谨慎的选择会更加难过。预计在多重压力积累下,房企的心态会有调整,甚至会对部分去化不理想的楼盘采取优惠、促销的手段。

  据杭州某在售项目置业顾问透露,从9月开始,各大项目在开盘摇号后购房者的弃选比例也在增加。实际上,购房者哪怕摇到号,也不再一头热地下单购房,态度变得更加谨慎、理性,且更注重产品性价比。

  “近期好多项目都很少人去登记,市场变化挺大的。我们作为购房者也会担心遇到买完房子项目就降价的情况,所以打算再观望一段时间。”购房者张先生表示。

  据透明售房网数据显示,杭州市自2018年4月开启公证摇号以来,5月、6月需摇号新推楼盘占整体新推楼盘比例保持90%以上,市场参与积极度高;7月该比例降至85.2%,8月持续下跌,“金九”虽有所回升,但仍低于上半年水平。

  与此同时,房企的市场预期也在改变。“当下杭州各板块行情的变化,实际上都是大的市场预期改变之下的问题。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,房企原本指望价格放开,但在购房者的预期改变之后,限制的价格和市场实际价格差距迅速缩小,继续等待变得失去意义,因此有部分开发商开始抢跑。

  从克而瑞浙江区域发布的《2018年1~10月杭州房企TOP20》排行来看,万科、滨江、绿城依旧占据流量销售金额榜单的前三位,且TOP3房企排序较1~9月的流量榜单并未发生变化,整体头部房企的集中度进一步提升。从9月开始万科在杭州抢跑的动作就已经非常明显,全力抢收,多个项目相继入市为其确保江湖地位。而本地房企滨江则开盘果断,一旦获取预售直接开盘,概不拖延。

  事实上,今年以来,杭州预售证申请节奏加快,同时发放速度也有所提升,下半年月均批准预售面积达129.1万平方米,处于2015年以来的最高水平。考虑到限价及市场降温因素,加快开工、推盘、销售成为了开发商当下较为理智的选择。

  据透明售房网不完全统计,11月杭州预计将有近30个楼盘推新房源,且全是住宅,而其中首次开盘的项目超过半数。

  不过丁建刚判断,市场预期的改变很难瞬间逆转。加之房地产市场以外的宏观经济、贸易摩擦、股市、汇市等方面的影响,预计至今年年底,秒速赛车娱乐:甚至明年年初的可预见的未来,房价上涨的可能性非常小,价格下跌或将是大概率事件。

  我是上大退休物理学教授,曾师从丰子恺学画,关于名画里的科学知识,问吧!

  这样的说法,很多人当然接受不了,特别是那些“大空头”们,更是据此判断,楼市泡沫不破,天理不容。

  自杭州今年4月份实施买房限购、摇号新政以来,不少购房者把眼光投向了“环杭”区域,海宁、柯桥、诸暨、湖州、桐乡……各路房企也纷纷派出“环杭大军”,环杭州湾四面出击,跑马圈地,努力扩大“地盘”。

  现在贸易摩擦升级,中国面临和1996年亚洲金融危机、2008年国际金融危机相似的情况,房地产是一张好牌,但我们还没有使出来。

  房地产成为中国经济的引擎,是九十年代后期经济发展与分税制改革引发的政府财政结构变化互动的结果。某种程度上来说,这个引擎确实是“带病上岗”,但是,拆了旧引擎,却没有新引擎去代替,会是理想的结果吗?由此衍生的一系列问题,波及地方财政、周边上下游企业,有什么良策去解决呢?

  在都市圈、大湾区的整体规划下,产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚,房地产行业发展机遇并不仅仅局限于住宅开发领域。由于市民对宜居生活的要求不断提升,对高品质生活性服务业的需求日益增加,旅游地产、休闲地产、泛乡村地产、养老养生地产等复合型、多业态互联的模式,同样充满了机遇。

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  同为杭州本土房企的滨江,则凭借品牌和资源优势,以土地端获取村级留用地为主要特征,走出了一条差异化发展道路。

  首先从土地性质上讲,我们是土地国有的。而日本是土地私有的,我们会通过调控等手段化解房地产泡沫。

  记者根据年报统计,2016年,五大行的个人住房贷款涨幅在三成左右,5家银行累计共新增个人住房贷款2.92万亿。不管从房贷总量还是新增房贷,建行都稳居第一,截至2016年末,房贷余额为3.59万亿,全年新增房贷8117.52万亿,增速为29.61%,该行年末个人住房贷款余额在总贷款中的占比高达30.84%,同样排名五大行的第一位。

  据统计,在7月成功出让的21宗涉宅地块中,平均溢价率只有16%,1/3地块以底价成交。其中,翠苑、滨江、之江等被视为“风水宝地”的区域,相较于去年的激烈争夺,显然变得“克制”了不少。

  滨江新希望新城未来海岸将推出29、30、33幢,共228套房源。

  这样的人,现实生活中很常见。才在酒席上骂完”房价太高,房价必跌”,五分钟后听说新楼盘出来的消息,立马托关系、找门路,削尖脑袋要挤进“日光盘”的排号大军,你身边是不是就有几个这类朋友?

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  原标题:65万亿……自我放飞的“漫天估价”,房地产泡沫究竟有多大?

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