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北京楼楼盘市未来恐“新旧”两难

北京楼楼盘市未来恐“新旧”两难

详细介绍

  房地产在中国经济增长中的角色,因高房价问题而被诟病多年。摆脱对房地产的过度依赖,成为不少地方政府努力的方向。

  近日,多家房地产研究机构的统计数据表明,10月北京楼市低迷也已成不争的事实,新房和二手房交易持续低迷,无论交易量和交易价格都难掩疲态。与此同时,近期大量限竞新房源的入市,使得购房者原本浓厚的观望情绪进一步加强。

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  从克而瑞地产研究中心了解到,一线城市成交低位回升态势在10月份戛然而止,同比、环比齐跌。其中北京的跌幅比较显著,达到45%。

  根据安居客数据分析,10月北京新房成交3270套,环比下降34.6%。诸葛找房数据显示,近期北京新房供应面积增速度远大于销售面积增速,销供比从今年4月份开始逐月下跌。

  但是,考虑到公积金贷款单笔有上限要求,且利率水平低于商业按揭,如果以商业按揭计算,这个年限会更长。

  从全国层面来看,房地产行业的高固定投资、高关联、高产业比重以及高GDP贡献,决定了房地产行业目前以及在以后较长一段时间内,在国民经济中将居于较重要地位。

  高财政依赖度背后反映出的是产业结构的不合理。海南省作为旅游城市,不仅每年吸引巨大的旅游流量,更是我国国民每年冬季南徙胜地,这样的高投资性使得海南房地产市场不同于国内其他房地产市场:周期交替更加的频繁和明显,经济抗风险能力相对较弱。日前,为减少对房地产的依赖,海南房地产调控力度增大,作为全国对房地产市场依赖程度最高的省份,海南省需要刮骨疗伤以平衡产业结构,稳定经济发展。

  供应面积上讲,6月以来北京新房供应面积速度加快,10月北京新房供应面积为117.94万平方米,而冷清的交易量使得10月销供比达到最低值0.43。

  大力发展战略性新兴产业不仅有各地的“自选动作”,还有国家的总体“安排部署”。

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  合硕机构数据则显示,10月北京新房供应量为6208套,较去年同期的1647套增长276.9%,环比9月增长22.7%;成交量为2738套,较去年同期的1873套增长46.2%,环比9月减少7.1%。

  贝壳研究院数据显示,10月北京二手房市场实时成交量环比减少12.5%,成交绝对水平降至2017年11月水平。均价继续下跌至61103元/平方米,环比下跌1.2%。均价方面,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,这已经是北京二手房均价连续两个月环比下跌,现已跌至5月水平之下。此外,由于成交的持续走低,北京二手房库存房源量持续上升并超过2016年2月水平,去化周期延长至13个月,处在2016年以来的历史高位上。

  随着经济进入新常态,我国的城市化逐渐向都市化演变,城市群作为新型城镇化的重要载体作用日益凸显。其中,以上海为龙头的长三角城市群正加速融合发展。日前,2018盐城城南新区(上海)现代服务业投资说明会、南海未来城产业投资推介会在上海举行,并集中签约了中成创源文化综合体、顺雅大健康等15个投资项目。

  紧接着,在本月11日,厦门信达又发布《关于转让厦门信达免税商场有限公司65%股权暨关联交易公告》。据该公告,厦门信达拟向厦门美岁商业投资管理有限公司转让所持有的厦门信达免税商场65%的股权,转让价为5417.56万元。而去年7月,厦门信达已将湖里信达免税商场35%的股权转让给厦门美岁。这也意味着,上述转让完成后,厦门信达将不再持有信达免税股权。

  除了临安,良渚板块在经历过融信澜天和万科未来城两个“万人摇”红盘开盘后,区域内同类型产品去化遭遇重创。尤其是在售及待售的洋房和排屋类产品,中签率一路走高。以中粮梦栖祥云为例,该项目首次开盘中签率为16.9%,第二次开盘中签率攀升至67.4%,而近期的一次加推已不再需要摇号。

  中原地产研究中心统计数据显示,10月北京二手房成交8879套,继2月后再次低于万套,秒速赛车开奖:成交量环比下降42%。

  安居客数据则指出,北京10月二手房源量供应环比下跌31.7%。

  不仅如此,市场成交难度仍在加大,成交周期进也一步延长。在换房占比较高的北京二手房市场上,由于客户持续观望,业主卖房换房也较为困难,买卖双方成交周期同时延长至2017年以来的历史高位。

  值得注意的是,今年以来限竞房项目的井喷式供应,被视为促进新房销量回暖的重要因素。6月至今,北京限竞房供应占到同期商品住宅供应总量的64%。合硕机构首席分析师郭毅明确表示,北京新房销量回暖的最核心原因在于中低价位、中小户型限竞房的上市。

  由于新房供应增加,大量新房包括价格较低的限竞房入市为北京市场带来了更多选择。数据显示,10月以来北京共有21个新房项目入市,共计14329套房源,分别分布在朝阳区、丰台区、石景山区、大兴区、房山区、顺义区等各个区域。但市场选择面的扩大反而强化了购房者的观望情绪,9、10月以来低迷的市场表现更是进一步推波助澜让购房者观望。

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  郭毅表示,由于限竞房大多限定了70/90,使得北京新房市场中总价400万-500万元左右的90平方米三居产品供量骤增。“这一总价段和面积段主要面向刚需、刚改客群,不仅填补了北京新房市场近两年来存在的市场供应空白,更与二手房市场需求高度重合,因此造成部分购房客群由二手转为选择新房市场的限竞房产品。”另一方面,近期限竞房本身带有位置偏僻等缺点,再加上大规模上市,充裕的供应量也使得限竞房表现平平。

  此外,据媒体报道,今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),但截止目前,实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。

  而9月北京市公积金政策调整后,市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱,同时市场预期受此影响进一步回落,客户入市积极性下降。数据显示,10月北京新增客源量和带看量环比下滑1.3%,处于低位稳定。

  值得一提的是,从目前楼市现状来看,购房者“房住不炒”的心态已经形成,此外还有相当一部分刚需客群出于对房价走势的担忧出现严重观望。郭毅分析认为,当前北京新房市场库存压力已经开始显现,如果明年楼市调控政策依然保持严格,房企将面临严峻的去化难题。这将会造成投资意愿的大幅下降,从而影响到土地市场的正常交易。

  还有行业人士表示,若房企去化压力激增,或许北京楼市接下来的成交将面临“新旧两难”的问题。

  房地产企业资金压力虽然比前2年明显收紧,但有资金的企业依然非常多,在北京土地市场参与多宗土地成交的企业体现了土地市场虽然降温,但依然有企业看好后市。虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。但从3季度看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。

  这么多收入被用于归还贷款,粉巷君也很无奈啊!消降级那是有原因的啊!

  据有关数据显示,2013年-2014年期间,我国房地产在家庭总资产中所占的比重已经达到了50%,对于只有一所房子的家庭来说,即使用积蓄通过分期付款的方式拿到了房子的所有权,但是在剩余房款缴纳完毕之前,其事实上是属于一种未兑付的财富,并且容易导致负的信贷效应。