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广州今年楼市成交仍以“刚需”房地产为主

广州今年楼市成交仍以“刚需”房地产为主

详细介绍

  当人们回顾大萧条之前的那段历史时通常会说,在当时的股票市场里,不仅仅是那些金融巨头,但凡稍微精明一些的普通人,甚至是报童和鞋童都可能获得巨量的财富。在房地产领域,更是不乏其例。

  不得不提的还有,伴随着住宅地产的热度,商业地产也持续升温。纽约等城市中心的摩天大楼项目野心勃勃、鳞次栉比,那些雄伟计划正是人们对未来经济繁荣的无限自信的映射。据后来统计,从1918年到1930年,中心城区的办公面积增长了十倍还多。由于摩天大楼建设周期很长,大萧条发生时很多项目还仍然在进行中(比如帝国大厦落成的1931年,已经是大萧条时期了)。其后果显而易见,大部分大厦在建成初期已面临着无法租赁出去或租金非常低的困境。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,2019年楼市将进入“换挡期”,从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”就是换挡的重要政策体现,与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性,换挡并不代表楼市会出现大波动,相反会保证全国楼市整体更为“平稳化”发展。

  这一点,在纽约这个首屈一指的大都市典型代表中表现得最为显著。仅从1920年到1927年纽约曼哈顿地区的房价就上涨了38%。而到了1929年的时候,纽约诸多地区已经可以为600万人口提供住房(这相当于当时纽约人口的两倍)。事实上,在佛罗里达的泡沫破灭之后,纽约房价不降反升,并持续到大萧条的来临。

  为有效缓解入学难、入园难问题,思明区将启动建设第七幼儿园、金桥幼儿园等项目,预计可新增1170个学前教育学位。同时,将于年内完成厦门第二实验小学扩建、开展莲花中学改扩建等项目,新增1140个义务教育学位。返回搜狐,查看更多

  2018年12月,全国住房和城乡建设工作会议提出,要将“稳地价稳房价稳预期”作为调控主要目标,维稳仍是2019年楼市政策基调。

  在部分购房者看来,终版公告虽未言明利率可以下调到10%,但也间接默认了利率存在“调整”的空间。

  58同城、安居客发布的《2018年楼市总结》指出,经济新常态下,楼市政策也发生了重大调整。2018年3月,“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针,为加快住房制度改革和房地产长效机制建设,全年全国陆续发布调控政策400余次,保障市场健康发展。随着调控不断深入,楼市回归理性,7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”口号,成为楼市降温“分水岭”,政策效应明显显现。

  此外,城市化也是房地产高涨的重要推动力。由于城市规模越来越大,对住房和办公场所的需求随之日益上升。农业的持续萧条让440多万绝望的农民离开农场,涌入城市(详见拙文《危机反思录|咆哮的二十年代:繁荣背后的衰败》,澎湃商学院,2018-12-21)。这一时期,城市居民占总人口的比例从51.4%上升到大萧条时期的57.6%。这些蓝领工人后备军让城市缝隙和周边郊区的廉价住宅供不应求。

  地方政府对房地产向来抱有热情的期待。在整个咆哮的二十年代,美国各个城市都着力吸引产业的入驻以及劳动者和游客的迁入。他们各施拳脚、口吐莲花,想尽一切办法推荐和夸大“本地特色”以使人们印象深刻。显然,对他们来说,人口的扩张和地产的增值本身就是巨大的财政源泉。

  也正是在全国各地频繁升级调控政策,限购、限价、限贷、限售等多重限制下,房地产市场开始从之前的高温逐渐退烧。

  深圳工商银行一位个贷经理则完全否认此种关系:“其它银行我不清楚,但是工商银行都是按照排队次序放款,不存在利率高就放款快,而且工商银行的利率是按照总行要求定,分行没有权利。”

  在前一篇文章(《危机反思录|咆哮的二十年代:炽热的房地产》,澎湃商学院,2019-01-01)中,我们谈到佛罗里达州的房产泡沫蓬勃兴起后终因一场飓风而骤然破灭。很难说,如果没有那场飓风,佛罗里达的房价会走出怎样的曲线。但整个市场对房地产的热情并没有因此而浇灭。迈阿密的财富神话在美国全境传扬,从地方政府到房地产创业者,再到普通民众,人人都希望能够登上这列创富的快车。

  日本1985年“广场协议”之后的房地产泡沫、美国2000年之后因房地产信贷所导致的次债危机,都足以使人们在房地产泡沫与金融危机之间建立足够的认知。但每每提到1929年那场“大萧条”,人们首先想到的是“黑色星期四”(1929年10月24日)的股票崩盘,很少关注房地产市场的起落对大萧条的爆发以及此后的恢复的重要作用。

  中原地产首席分析师张大伟认为,房地产政策最严格的时期已经过去。2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,这也标志着本轮楼市调控全面见底。其指出,对于二三线城市来说,除了信贷政策,其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变相的调整执行中的信贷政策。

  但记者通过采访平安银行、工商银行、中国银行等多家银行内部人士得知:同一个银行内,如果额度紧张,可能会出现行内竞价出账,如果是不同银行间,并非利率最高的出账最快。

  2018年12月27日晚间,衡阳市政府官网发布信息称,鉴于衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的《关于暂停执行关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知的通知》(衡发改价服【2018】45号),对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分,文件出台引发了市场的误解和网上的炒作,其影响有悖于部门出台文件的初衷,衡阳市人民政府决定撤销该文件。

  近期,不少想换房的业主都在揣度2019年市场究竟会怎样。为此,记者采访了合富置业、中原地产两位资深人士,以及两位正在入市中纠结的业主和买家代表。广州中原项目部总经理黄韬表示,2018年二手房成交较弱,业主要降价15%——20%才获得成交,预计今年上半年会持续,下半年有机会改善。不过从成交量的预测来看,黄韬认为,因为“刚需”购买力仍在,目前的胶着和观望状态到明年或许会部分结束,“刚需”买家会入市。合富研究院高级分析师梁燕明则认为,“让价”已成市场主流,价格调整压力在业主一方,她建议“卖一买一”的业主应尽快在价格上进行调整,应在确保有支付能力的前提下才进行换房。

  日前,广州中原研究发展部发布的年度监测报告显示,2018年广州市存量房交易登记数为102199宗(1-11月来源房管局,12月为广州中原研究发展部监测),2018年二手住宅网签均价为25350元/㎡。

  从走势来看,2018年整体成交呈现先扬后抑的趋势。1——5月(春节月除外),广州基本维持稳步上扬。而进入下半年后,二手住宅客户入市积极性减低。

  分析认为,市场上三大因素导致二手成交放缓。首先,信贷环境趋紧,置业成本增加。2018年楼市信贷环境偏紧,利率的上调,在一定程度上遏制了市场需求。其次,客户观望情绪升温,入市热情减弱。2018年置业客户有持币观望心态,购买周期亦有所延长。第三,业主放盘积极性偏低,客户可选择盘源少。

  从成交数据不难发现,18-25岁、25-30岁的客户成交占比分别为9.0%、28.2%,同比净增2.2%、3.9%。该部分客户以首次置业需求居多。另外,从不同户型成交占比来看,两房户型成交活跃度有明显提升,2018年成交占比为46.1%,同比上涨4.5%。

  广州中原研究发展部认为,现购房客主要为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求,遇到合适房源及价格才会出手购买。

  与此同时,随着中心区房价的高企,而外围区价格相对低洼,叠加交通便利度的提高,越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。数据显示,近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑,2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%。而外围区则因交通便利度逐年提高,而且价格低洼加上房源相对较新,成交持续撑市,占比逐年增大,2018年外围四区成交占比为55.6%,同比净增3.4%。

  二手住宅成交表现最抢眼的依然是番禺区,共成交14496宗,已连续4年成功夺魁。二手住宅网签均价为24290元/㎡;套均总价为246万元/套。2018年,主打“大社区+刚需”的钟村板块需求相对稳定,其中代表楼盘为祈福新村,其成交均价仅为28298元/㎡,受不少刚需客户所青睐。

  值得关注的一点是,今年亚运城板块表现相对“坚挺”,业主心态依旧强硬,议价、让利空间幅度较小,但二手成交仍然保持活跃。

  2018年,芳村二手成交向好,成交占比上扬。数据显示,2018年1-4季度成交占比分别为25.1%、25.4%、26.1%、28.5%,第四季度较第一季度占比净增3.4%。广州中原研究发展部认为,荔湾区规划、发展重心位于芳村片区,未来楼市潜力巨大。

  至于天河,则稳坐广州楼价“天花板”的位置,2018年二手网签均价为43889元/㎡,成交排名从第六位上升至第五位。2018年天河区阳光家缘中介网签量为7280宗,网签均价为43889元/㎡,排全市第一。

  中原地产黄韬表示,2019年广州市二手房成交主力区域仍以老城区为主,如天河、荔湾、越秀、海珠等区域,增城、南沙、花都、从化等区域还是以一手房市场为主。即使在增城、南沙等区域近年陆续有不少楼盘交付,由于购房者绝大部分以自住为主,因此投放到二手房市场的盘源并不多。

  从成交价格来看,市中心改善型置业者一般选择600万元以内的房屋进行置换,“上车族”置业预算约在300万元左右。对于业主非常关心的价格走向问题,黄韬明言,2018年不少业主需要下调15%——20%才获得成交,预计2019年上半年这个减价的趋势仍会持续,2019年春节后是传统的“小阳春”行情,放盘已久且需要换房的业主应抓住这个机会尽快成交。到下半年,二手房市场会有所起色,因为观望与胶着的市场情绪会有所变化,“刚需”买家在等待多时后或许会适时入市。

  据合富大数据统计,预计2019年广州二手楼市的成交主力仍以“刚需”买家为主,因此,中小户型物业仍将是二手楼市的成交主力,而两房、三房单位还是会占据较高的成交占比。

  合富研究院高级分析师梁燕明表示,目前的市场总体上是对买家有利的,尽管业主给予的“让价”幅度未必能达到买家的心理预期值,但市场上可提供给买家选择的房源较为充裕,有置业需求的买家不妨多看几套房源,尝试与业主倾价,选到价格合适、符合自己需求房源的机会也会大一些。此外,鉴于2019年年底仍会有新地铁线路开通,交通出行条件的改善会对沿线区域楼市有所带动,建议买家可留意近两年新开地铁线路途经区域的房源。

  对业主来说,目前出售意愿不高的业主,往往会选择以租待售,等到价格合适的时候再将物业放售,而目前在市场上出售物业意愿较高的业主,往往都是“卖一买一”型的置换型人士,出售旧居往往都是为了筹集换房资金。如果是必须出售旧居才有足够的资金换房的人士,建议还是在价格上作出合理的让步,否则,有可能因旧居迟迟未能售出而影响到换房的计划。

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